Определение общего физического износа жилья по группе капитальности «Обыкновенные. Физический износ и естественное старение Могут быть физический износ либо
Основные фонды в процессе эксплуатации подвергаются износу, из-за чего постепенно утрачивают свои первоначальные технико-эксплуатационные качества и стоимость. Для обеспечения непрерывности производственных и транспортных процессов необходимо планомерно возобновлять изношенные основные фонды как в натуральной форме, так и по стоимости. Решающее влияние на оборот основных производственных фондов оказывает интенсивность их износа.
Износ основных фондов – постоянная утрата основными фондами своей потребительской стоимости в результате перенесения ее на вновь созданный продукт. Различают физический (материальный) и моральный износ основных фондов.
Физический износ – это утрата ОПФ своих первоначальных производственно-технических качеств в результате работы или бездействия, представляет собой материальное снашивание, вызываемое трением, вибрацией, усталостью металла и другими разрушающими явлениями, которые возникают в процессе эксплуатации. Другое проявление физического износа основных фондов заключается в отрицательном воздействии на них времени и сил природы (коррозии, старения металла, разрушения изоляции и уплотнителей, выветривания материалов).
На степень снашивания влияют содержание оборудования, своевременность и качество технических обслуживаний и ремонтов, степень защиты от внешних атмосферных влияний, квалификации рабочих и т.д.
Износ, при котором основные фонды при снашивании теряют потребительную стоимость в процессе их эксплуатации или под влиянием естественных сил природы, называется физическим износом.
Физический износ основных средств представляет собой изменение механических, физических, химических и других свойств материальных объектов. Это - результат разрушения материала и постепенного изменения размеров и формы сопрягаемых тел. Различные группы основных средств изнашиваются в разные сроки из-за своих особенностей. Так, здания и сооружения из каменных материалов подвергаются выветриванию и выщелачиванию. Процесс протекает довольно медленно и его последствия устраняются путем проведения капитальных ремонтов.
Рабочие машины и оборудование изнашиваются под влиянием иных факторов: главной причиной здесь является трение, возникающее во время работы между сопряженными деталями и вызывающее отрыв от них мельчайших частичек металла. Физический износ ускоряется под действием высокой температуры, влажности, давления, наличия абразивной среды.
Однако в этом случае не учитываются проведенные капитальные ремонты, которые оказывают частичное восстановление физического износа и потребительной стоимости машин. Количественное уменьшение потребительной стоимости влечет за собой снижение стоимости или экономический износ основных фондов. Экономический износ возникает не только в результате физического, т.е. материального износа, но и морального износа основных фондов.
С целью восстановления физического износа автомобилей и поддержания его в технически исправном состоянии производится частичное восстановление основных фондов, т.е. их ремонт.
Цель ремонта – возместить износ узлов, агрегатов, деталей в натуральной форме и обеспечить их работоспособное состояние в течении всего времени их функционирования. Экономически различают три вида ремонта:
восстановительный;
текущий;
капитальный.
Восстановительный ремонт – это особый вид ремонта, вызываемый различными обстоятельствами, такими как стихийное бедствие, военное разрушение. Восстановительный ремонт проводится за счет специальных средств государственного резервного или страхового фондов и финансируется по плану капитальных вложений.
Текущий ремонт – производится в процессе функционирования основных фондов без длительного перерыва производственного процесса. Затраты на текущий ремонт имеют сравнительно равномерный характер и включаются в себестоимость продукции.
Капитальный ремонт – характеризуется полной разборкой машины, замены всех износившихся деталей, агрегатов, узлов. Капитальный ремонт требует остановки производства на длительное время. После капитального ремонта машина должна соответствовать тем условиям технических требований, которые предъявляются к ним. Затраты на капитальный ремонт производятся за счёт специальных средств имеющихся на предприятии для проведения капитальных ремонтов. В себестоимость продукции они входят долей амортизационных отчислений на капитальный ремонт.
Физический износ основных средств сопровождается уменьшением их стоимости и может быть определен различными методами.
Нормативный метод . В основе метода - учет двух временных факторов: периода времени фактической эксплуатации и срока полезного использования объекта основных средств. Зависимость между величиной износа и указанными факторами имеет сложный характер, однако в целях упрощения расчетов ее считают линейной.
Величина уменьшения стоимости в результате физического износа по времени эксплуатации основных средств Ф определяется по формуле:
где Ф изн - величина износа основных средств, тыс. руб.;
Ф 6 - балансовая стоимость основных средств, тыс. руб.;
Т Ф ─ продолжительность эксплуатации основных средств от момента ввода в эксплуатацию до момента расчета величины износа, лет;
Т пн ─ продолжительность полезного использования этого же объекта основных средств, лет.
Экспертный метод. В его основе лежит оценка степени износа отдельных элементов объекта основных средств и исчисление средневзвешенного процента износа. Роль экспертов заключается в установлении процента износа отдельных конструктивных элементов анализируемого объекта основных средств. Затем расчеты выполняются по формуле:
где а - доля конструктивного элемента в стоимости объекта основных средств;
Р - процент износа конструктивного элемента.
Пример расчета физического износа для здания представлен в табл. 3.3.
Таблица 3.3.Расчет физического износа здания
Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.
Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
| Группа зданий | Тип зданий | Фундаменты | Стены | Перекрытия | Срок службы, лет |
| I | Особо капитальные | Каменные и бетонные | Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные | Железобетонные | 150 |
| II | Обыкновенные | Каменные и бетонные | Кирпичные и крупноблочные | Железобетонные или смешанные | 120 |
| III | Каменные, облегченные | Каменные и бетонные | Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника | Деревянные или железобетонные | 120 |
| IV | Деревянные, смешанные, сырцовые | Ленточные бутовые | Деревянные, смешанные | Деревянные | 50 |
| V | Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые | На деревянных “ступенях” или бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 30 |
| VI | Каркасно-камышитовые | На деревянных “ступенях” или на бутовых столбах | Каркасные глинобитные | Деревянные | 15 |
Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
| Группа зданий | Конструкция зданий | Срок службы, лет |
| I | Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами | 175 |
| II | Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам | 150 |
| III | Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 125 |
| IV | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 100 |
| V | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. | 80 |
| VI | Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. | 50 |
| VII | Здания деревянные, каркасные и щитовые | 25 |
| VIII | Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). | 15 |
| IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. | 10 |
Действительные (средние) сроки эксплуатации.
Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий
| Наименование конструкций | Срок службы |
| Фундаменты железобетонные | 200 и более |
| Стеновые панели наружных стен | 25 |
| Перекрытия сборные железобетонные | 150 |
| Лестницы железобетонные | 125 и более |
| ПОЛЫ | |
| Дощатые крашеные | 50 |
| Паркетные | 50 |
| Линолеум | 10-15 |
| Плиточные метлахские по бетонному основанию | 150 |
| Цементные по бетонному основанию | 40 |
| Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков | 20 |
| Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок | 15 |
| Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки | 25 |
| ОКНА И ДВЕРИ | |
| Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах | 40 |
| Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах | 80 |
| Двери наружные входные | 20 |
| ПЕРЕГОРОДКИ | |
| Не несущие из гипса | 50 |
| То же, железобетонные | 125 и более |
| То же, фибролитовые | 40 |
| Несущие железобетонные | 125 и более |
| КРЫШИ И КРОВЛИ | |
| Железобетонные сборные плиты покрытия | 150 |
| Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш | 3-4 |
| То же, вентилируемых | 10-12 |
| Теплоизоляционный слой в многослойных крышах | 12-18 |
| |Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью | 50 |
| То же, черной листовой сталью | 20 |
| ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ | |
| Пороизол | 15-18 |
| Гернит | 15-20 |
| Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) | 20-25 |
| Антисептированная или просмоленная пакля | 10-20 |
| НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА | |
| отделка с применением каменных материалов | 50-80 |
| То же, с применением полимерных материалов | 12-25 |
| То же, ПХВ-красками | 6 |
Износ зданий.
Физический износ зданий. Оценка состояния здания.
Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.
Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа
Прогнозируемый физический износ здания, %
На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + (И"ф1 / 10) * t1 ; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + (И"ф2 / 10) * t2 ; где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год; Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов; И"ф1, И"ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 - период после последней переоценки основных фондов, лет.
Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %
| Физический износ в год переоценки основных фондов | Прирост физического износа | |
| За 1-е десятилетие | За 2-е десятилетие | |
| 0 | 11 | 7 |
| 10 | 7 | 5,3 |
| 15 | 5,8 | 4,7 |
| 20 | 4,8 | 4,3 |
| 25 | 3,6 | 4,6 |
| 30 | 3,5 | 3,5 |
| 35 | 3,5 | 4 |
| 40 | 4,2 | 4,6 |
| 45 | 4,8 | 5,9 |
| 50 | 6,1 | 9,1 |
| 55 | 8 | 12 |
| 60 | 13 | - |
Моральный износ зданий.
Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.
Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий
Разработана МосжилНИИпроектом
| Краткая характеристика жилого здания | Износ, % |
| Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. | 0-15 |
| То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). | 16-25 |
| Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. | 26-35 |
| Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. | 36-45 |
| Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. | 45 и более |
Коэффициент остаточного износа.
Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ - экономические показатели износа (амортизация); Иф - физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ; где: j - ежегодная норма амортизации;
Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.
Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.
Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели "забежные" ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности" отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).
Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях
Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.
| Инженерное оборудование | Срок службы |
| Водоразборные краны | 10 лет |
| Умывальники керамические | 20 лет |
| Унитазы керамические | 20 лет |
| Смывные бачки: а) чугунные высокорасположенные б) керамические в) пластмассовые |
20 лет 30 лет 30 лет |
| Ванны: а) эмалированные чугунные б) стальные |
40 лет 25 лет |
| Кухонные мойки и раковины: а) чугунные эмалированные б) стальные в) из нержавеющей стали |
30 лет 15 лет 20 лет |
| Душевые поддоны | 30 лет |
| Приборы отопления: а) радиаторы чугунные б) пластинчатые стальные в) конвекторы |
40 лет 15 лет 30 лет |
| Вентили: а) чугунные; б) латунные |
15 лет 20 лет |
| Смесители | 15 лет |
Примечание к публикации
К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.
Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.
Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х
Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям
Таблица 1
| Характеристика конструктивного элемента и инженерного оборудования | Срок службы в годах | |
| 1 | 2 | |
| 1. | Фундаменты: | |
| - бетонные, железобетонные, ленточные и свайные | 150 | |
| - бутовые на сложном растворе или цементном растворе, бутобетоне | 150 | |
| - бутовые на известковом растворе | 100 | |
| 2. | Стены: | |
| - капитальные, кирпичные при толщине стен в 2,5-3,5 кирпича на сложном или цементном растворе | 150 | |
| - кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом | 150 | |
| - крупноблочные толщиной 40 см и более шлакобетонных или керамзитобетонных блоков на цементном растворе | 125 | |
| - кирпичные с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе | 125 | |
| - крупноблочные из шлакобетонных и керамзитобетонных блоков толщиной 40 см | 125 | |
| - крупноблочные из силикальцитных, кирпичных, легкобетонных и зольно-сланцевых блоков | 100 | |
| - крупнопанельные однослойные из шлакобетона, керамзитобетона | 125 | |
| - многослойные из железобетонных плит и утеплителя, керамзитобетонные, виброкирпичные с утеплителем, кирпичные облегченные при толщине 1,5-2 кирпича | 100 | |
| 3. | Перекрытия железобетонные. | |
| - монолитные, сборно-монолитные | 150 | |
| - сборные из панелей и настилов толщиной более 10 см | 150 | |
| - толщиной 10 см и менее 10 см и ребристое | 70 | |
| - сборные по ж/б балкам | 150 | |
| - железобетонные или бетонные по металлическим балкам | 125 | |
| 4. | Полы: | |
| - из метлахской и керамической плитки по бетонному основанию | 80 | |
| - паркетные дубовые | 80 | |
| - то же, буковые | 50 | |
| - дощатые | 30 | |
| - из поливинилхлоридных плиток, линолеума | 10 | |
| 5. | Лестницы: | |
| - из сборных железобетонных элементов, из каменных, бетонных и железобетонных плит по металлическим и железобетонным косоурам | 100 | |
| 6. | Крыши: | |
| А. Несущие элементы: | ||
| - из сборных железобетонных настилов | 150 | |
| - из железобетонных стропил и обрешетки | 150 | |
| - железобетонные совмещенные крыши | 100 | |
| Б. кровля из: | ||
| - керамической первосортной черепицы | 80 | |
| - асбестоцементных плит и волнистого асбошифера | 30 | |
| - оцинкованной стали | 25 | |
| - черной листовой стали, окрашенной масляными или синтетическими красками | 15 | |
| - рулонных материалов | 8 | |
| 7. | Перегородки: | |
| - железобетонные | 150 | |
| - шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные | 75 | |
| - гипсовые, гипсоволокнистые, гипсобетонные | 60 | |
| - деревянные оштукатуренные или обитые сухой штукатуркой | 40 | |
| 8. | Двери и окна: | |
| - дверные и оконные блоки | 20 | |
| 9. | Внутренняя отделка: | |
| - штукатурка по бетонным и кирпичным стенам | 50 | |
| - штукатурка по деревянным перегородкам | 35 | |
| - масляная окраска | 6 | |
| - оклейка стен обоями | 4 | |
| 10. | Инженерное оборудование: | |
| - водопровод и канализация | 30 | |
| - отопление | 30 | |
| - горячее водоснабжение | 10 | |
| - вентиляция | 30 | |
| - электроосвещение | 15 | |
| - электроплиты | 20 | |
| - газооборудование | 20 | |
| - лифты | 20 | |
| 11. | Благоустройство придомового участка: | |
| - благоустройство участка | 15 | |
| 12. | Наружная отделка: | |
| - облицовка стен естественным камнем | 125 | |
| - облицовка стен керамическими плитками | 75 | |
| - терразитовая штукатурка с мраморной крошкой | 50 | |
| - облицовка ковровой плиткой | 35 | |
| - штукатурка по кирпичу на сложном растворе | 30 | |
| - штукатурка по кирпичу на известковом растворе | 20 | |
| - штукатурка по дереву | 15 | |
| - окраска | 5 | |
Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий х
Таблица 2
| Наименование | Срок службы в годах | |
| 1 | 2 | |
| 1. | Вентиляторы | 8 |
| 2. | Отопительные агрегаты | 8 |
| 3. | Воздухоохлаждающие агрегаты | 7 |
| 4. | Водонагреватели | 8 |
| 5. | Калориферы | 8 |
| 6. | Отопительные приборы: | |
| - радиаторы чугунные | 40 | |
| - радиаторы стальные штампованные | 15 | |
| - регистры из стальных труб | 30 | |
| - конвекторы стальные | 25 | |
| 7. | Фильтры (масляные, сетчатые, сухие, рулонные, ячейковые) | 6 |
| 8. | Оборудование механической и электрической очистки газов (пылевые камеры, циклоны, скрубберы) | 6 |
| 9. | Клапаны, заслонки | 10 |
| 10. | Дымососы | 6 |
| 11. | Насосы | 8 |
| 12. | Воздуховоды | 15 |
| 13. | Воздухораспределители | 15 |
| 14. | Трубопроводы системы отопления: | |
| - водяного | 30 | |
| - парового | 10 | |
Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить.
Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец .
Физический износ. Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются, снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности.
Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств.
Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Предельный физический износ здания составляет 70%. Такие здания подлежат сносу по ветхости.
Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются:
Качество применяемых строительных материалов;
Периодичность и качество проводимых ремонтных работ;
Качество технической эксплуатации;
Качество конструктивных решений при капитальном ремонте;
Период неиспользования здания;
Плотность заселения.
При неиспользовании здания (отселенное здание) физический износ увеличивается в несколько десятков раз быстрее, чем при нормальной эксплуатации заселенного дома. Значительное влияние на рост физического износа отселенного здания оказывает измененный тепловлажностный режим внутри здания, что приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования.
Физический износ жилого дома определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта.Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа представлена в табл. 1.
Для решения конкретных проблем модернизации старых жилых домов недостаточно знать общий физический износ здания, который определяют сложением данных физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Для этого необходимо знать техническое состояние (износ) основных конструктивных элементов, не подлежащих замене (фундаменты, стены, лестницы, железобетонные перекрытия) и остаточный срок их службы.
Так, фундаменты здания работают в более лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных физического износа принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений.
Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10% , а признаки даны для крайних значений.
Внимание
Большое практическое значение имеет прогнозирование физического износа на определенный период эксплуатации. Для капитальных зданий нереально спрогнозировать весь срок службы, так как невозможно предсказать влияние всех факторов. Достаточно достоверным представляется прогноз развития физического износа за 10 и (с некоторыми допущениями) за 20 лет.
где Иф1 - физический износ на данный год, Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов, Иф1, Иф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия, ^ 12 - период после последней переоценки основных фондов, лет.
В табл. 2 приведены данные физического износа каменных зданий I и II групп капитальности.
Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %
Таблица 2
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Моральный износ. Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда и удешевления производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.
Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерноконструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством.
Под этим подразумеваются следующие недостатки:
Отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м и более);
Деревянные перекрытия и перегородки;
Отсутствие ванных комнат;
Планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;
Средняя площадь квартир по дому более 45 м2;
Планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.
Первая форма морального износа приводит к снижению первоначальной стоимости жилищного фонда, что отражается на восстановительной стоимости здания и, следовательно, на сокращении амортизационных отчислений на капитальный ремонт, т. е. к снижению себестоимости услуг жилищного хозяйства.
Восстановительная стоимость жилого дома - это первоначальная стоимость здания за вычетом величины, отражающей уменьшение затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемнопланировочным решениям и уровню комфорта с ранее возведенными домами за счет увеличения производительности труда.
В отличие от первой формы морального износа вторая форма обуславливает дополнительные капитальные вложения, необходимые для ликвидации технического и функционального старения, что, в свою очередь, способствует возрастанию амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление модернизируемых зданий.
Таблица 3
|
Физический износ
материальное снашивание средств труда (основных фондов (См. Основные фонды)),
постепенная утрата ими своей потребительской стоимости и стоимости в процессе их производственного потребления, вследствие воздействия сил природы, а также чрезвычайных обстоятельств (пожаров, наводнений и т.п.). Ф. и. имеет ряд форм: механического износа, коррозии и усталости металлов, деформаций и разрушений сооружений и пр. Чем больше Ф. и. действующих основных фондов, тем короче остающийся срок их службы, ниже остаточная стоимость. Одновременно, по мере Ф. и., происходящего в процессе производства, стоимость средств труда по частям переносится на вновь производимый продукт и пропорционально их снашиванию принимает форму амортизационных отчислений (см. Амортизация),
которые используются для полного или частичного восстановления средств труда (см. Реновация),
модернизации и обновления основных фондов (основного капитала). Важное условие снижения Ф. и. – своевременный ремонт средств труда. Особое значение имеет капитальный ремонт, в результате которого износившиеся части машин и др. объектов заменяются новыми, что предупреждает чрезмерное нарастание Ф. и. Такого рода Ф. и. называется устранимым, в отличие от материального износа, преодоление которого с помощью капитального ремонта экономически невыгодно.
Большая советская энциклопедия. - М.: Советская энциклопедия . 1969-1978 .
Смотреть что такое "Физический износ" в других словарях:
физический износ - — [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] физический износ 1. Утрата основными фондами технико производственных свойств. 2. Потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния объекта оценки. Физический … Справочник технического переводчика
Физический износ - (physical deterioration) 1. Утрата основными фондами технико производственных свойств. 2. Потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния объекта оценки. Физический износ может быть устранимым и неустранимым … Экономико-математический словарь
Большой Энциклопедический словарь
ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС - изменение технического состояния изделия в результате механического износа и старения, химического и физического воздействия среды, а также неправильных (виновных) действий лиц, осуществляющих эксплуатацию … Российская энциклопедия по охране труда
физический износ - 3.44 физический износ: Ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей зданий (сооружений), вызванное объективными причинами. Источник: СТО 17330282.27.140.016 2008: Здания ГЭС и ГАЭС. Организация эксплуатации и технического …
Эксплуатационное или естественное снашивание, постепенная утрата потребительской стоимости средств труда в процессе производства. Интенсивность физического износа зависит от производственной нагрузки и условий содержания средств труда, от… … Энциклопедический словарь
Физический износ - выражается в утрате объектами их исходных производственно технических свойств и в ухудшении эксплуатационных характеристик. См. также Износ, Моральный износ … Коммерческая электроэнергетика. Словарь-справочник
Физический износ здания - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания на определенный момент времени. Источник: СТО 00043363 01 2008: Реконструкция и модернизация жилищного фонда Физический износ… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации
Износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. См. также: Износ имущества Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь
- (wear and tear) Совокупный ущерб, причиненный оборудованию в процессе нормальной эксплуатации. В качестве примера обычно приводят влияние автомобильной езды на состояние автомобильных шин и использование масел. Обычно износ элементов основного… … Экономический словарь
Книги
- Возраст ни при чем. Как заставить мозг быстро думать и много помнить , Медина Джон. Эта книга описывает не только изменения мозга, происходящие с возрастом, но и способы, с помощью которых вы можете их предотвратить. В конце концов, возраст – простовыдумка скучных людей! А…
Основные средства, участвующие в процессе производства, постепенно утрачивают свои первоначальные характеристики вследствие их эксплуатации и естественного снашивания. Иначе говоря, в процессе функционирования основные фонды подвергаются физическому и моральному износу.
Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом функциональных качеств, связанных с его эксплуатацией и/или моральным старением. Износ отражает потерю потребительских свойств объекта и соответствующее уменьшение его стоимости. Износ неприменим к таким объектам, как земельные участки и объекты природопользования.
Физический износ
Под физическим износом понимается утрата основными фондами своих первоначальных технических параметров. Физический износ бывает эксплуатационный и естественный. Эксплуатационный износ является следствием производственного потребления. Естественный износ происходит под воздействием природных факторов (температуры, влажности и т.п.).
Степень физического износа ОС зависит от:
Первоначального качества ОФ;
Интенсивности и условий их эксплуатации;
Качества материалов
Уровня агрессии среды, в которой функционируют ОФ;
Уровня квалификации обслуживающего персонала;
Своевременности проведения планово-предупредительных ремонтов и т.д.
Учет этих факторов в работе предприятия может в значительной мере повлиять на физическое состояние ОФ.
Для характеристики физического износа используют ряд показателей.
1) Коэффициент физического износа вычисляют по формуле
где И - сумма износа ОФ;
С перв - первоначальная (восстановительная) стоимость объекта ОФ.
Сумму физического износа принято считать равной сумме амортизационных отчислений на реновацию по данному средству труда. Например, если восстановительная стоимость станка 1000 руб., норма амортизационных отчислений -- 10 %, возраст станка -- шесть лет, то физический износ данного станка составит 600 руб., коэффициент физического износа К и = 60% (600 х 100: 1000).
Физический износ, определенный таким способом, соответствует реальному физическому износу в тех случаях, когда нормативный срок службы данного объекта равен «естественному» сроку службы, за пределами которого станок не может выполнять свои функции.
Коэффициент физического износа может быть определен по отдельным инвентарным объектам и на основе данных о фактическом сроке их службы.
Для объектов, фактический срок службы которых ниже нормативного, расчет коэффициента износа ведется по формуле:
Т н - нормативный срок службы данного объекта.
Для объектов, у которых фактический срок службы равен нормативному или превысил его, коэффициент износа рассчитывается по формуле:
где Т ф - фактический срок службы данного объекта;
Т н - нормативный срок службы данного объекта;
Т в - возможный остаточный срок службы данного инвентарного объекта сверх фактически достигнутого в данный момент срока службы. Чаще всего он определяется экспертным путем.
Коэффициент физического износа зданий и сооружений может быть рассчитан по формуле:
где d i - удельный вес i-го конструктивного элемента в стоимости объекта, в %;
a i - процент износа i-го конструктивного элемента здания.
2) Коэффициент годности ОФ - характеризует их физическое состояние на определенную дату и вычисляется по формуле:
Все эти формулы предполагают равномерное физическое изнашивание ОФ, что далеко не всегда совпадает с реальной действительностью, и в этом заключается их основной недостаток.
В России в годы экономического кризиса (1998-2005) в связи с крайне малыми масштабами замены элементов основных фондов физический износ увеличился по всем отраслям экономики.
Предприятия с высокой степенью физического износа машин и оборудования, как правило, не могут выпускать качественную, конкурентоспособную продукцию, выдерживать ценовую конкуренцию, поэтому находятся в плохом финансовом состоянии.
